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国内现阶段，老百姓怎么能便宜买新房
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国内现阶段，老百姓怎么能便宜买新房
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引言
相信买房是很多同学的Flag之一，买上一套新房，在外打拼的自己也会踏实不少。
首先，自我介绍一下，我是曾经在
国内前30强的民营房地产企业 练习两年的个人练习生蠢蠢，喜欢唱、跳、Rap、写Bug。练习期间，主要负责营销线条的前端部分，各种营销功能都有我加班的身影，所以对近几年的房地产营销自我感觉还是比较了解的（尤其是珠三角地区，民营房地产）。
现阶段，买房买的便宜，主要讲究
天时 地利 人和，我会在下面一一进行解释。希望大家可以通过这篇分享，能够便宜点买到新房。
天时
买房是要讲究月份的
房地产销量明显是周期规律的，一般来说前半年都会比较惨淡，后半年就会卖的多。
主要体现在以下几个方面：
- 1~2月，各区域公司会定下年度销售任务，然后观望行情，也不会怎么发售新盘
- 3~4月，受季节影响，人们购房欲望一般（下雨不好出门），区域公司也很佛系（不好搞营销活动）
- 5~6月，各区域公司年中考试来了，一般会放一些优惠，测试一下行情
- 7~9月，划水
- 10~12月，都要到年底了，靠，今年销售指标达不成了。国庆节也要到了，双11、双12购物节不得蹭一波？我都给你你们折扣快来买！
技术总结：买房适宜在
5月、6月、10月、11月、12月 进行。当你还没看到开盘，其实打折就在进行了
现阶段，新房想要开盘，需要有国家颁发的预售证（俗称：楼花）才能开卖。可是，没拿到预售证的话，那么房产营销就吃喝混死吗？显然不是的。
聪明的营销，衍生出一个操作：预售前的认筹
- 为什么要有认筹环节
- 看看市场的反应如何
- 开盘前调价（不得超过备案价5%-10%的浮动，降价不得超过20%-30%的浮动）
- 预售证下来的前一个月就会开始认筹，一般是抵2倍之类（2k~2w）
- 认筹是可以退的，属于诚意金级别
- 如果退酬金，会卡你1~2个月，其实这个钱也用来周转一下
- 认筹的人可以提前1~2周去看房，优先选房
- 认筹规则其实简单
- 类似于现在电动汽车的盲订，不会出实际价格，都是吹风价
- 通过员工、销售的私域流量进行传播，也会去一些公司进行宣讲
技术总结：如果有觉得OK的新盘在建，可以提前找找认筹渠道（销售、内部员工、中介）。
LPR降息也算是天降的馅饼
目前买房，很多银行贷款都是走的LPR利率。
跟以前的按揭固定利率不一样的是，LPR利率如果降息，会导致：
- 买新房的人贷款利息会变低，计算基数也是低的
- LPR贷款的人，月供会变少
当然不排除它后续会加息，是一把双刃剑
技术总结：
LPR谁也说不准要不要选，但是如果它降息了，说明最近房地产情况不乐观，需要通过LPR降息来促进大家购房，这也是个房市信号。
已经在还LPR的房贷，那么降息自然也会很开心。
地利
低房价城市 or 房价稳定城市
有些城市房价高得离谱，自然就有的城市房价低的离谱。像
鹤岗 这种几万一间房子的，就不提了。提几个去过的，感觉房价不高、稳定的、适合生活的购房城市：
- 长沙
- 2021年去的时候8k~2w不等，地段很不错了，而且价格美丽
- 房价调控的最好城市
- 新一线城市，好吃的很多
- 成都、重庆、武汉
- 目前1w~3w不等
- 新一线城市，好吃的很多
- 互联网行业也在发展
- 佛山
- 目前1w~2.5w，越靠近广州越贵
- 房价稳定
技术总结：我认为远程办公是趋势，如果能挑选一个合适的低房价城市，也是一个不错的选择。花200w在广州只能买个蜗居，换在其它城市就是小别墅了。当然也要根据家庭来做选择。
同样的户型不全是一致的
有些户型，根据不同楼层会有所差别，甚至有隐藏户型。
比如我们小区的有些户型，对着电房，就比其它人家里面大了10+㎡，并且没有多收钱（是开发商设计变更导致的结果，后面买就调价了）
技术总结：隐藏户型买到就算赚到，相当于每平米少花钱了，不过买不到不用特别纠结
赌一波顶楼？
一般来说，顶楼都在最后才售卖的，比较少人买，无非怕两件事情：冬冷夏热、漏水
但是清盘的时候，确实价格是最便宜的，有的楼盘顶楼还会整个天台送给你
技术总结：整年开空调的、不怕漏水的，可以赌一波
人和
以什么身份去买房？
一般来说，大家去买房有以下几个身份：
名称 | 描述 | 优惠 |
自来客 | 踢着拖鞋穿着短裤，闲逛看到一个楼盘走进去的人 | 无额外优惠 |
全民营销客 | 除了销售、中介之外的角色推荐买房，都算全民营销 | 1. 给买房者可能会有优惠，一般1%~2%
2. 给推荐者1%~2%的佣金
3. 如果推荐者有上线，那么上线会有奖励金几k |
中介客 | 被一个大巴车，拉着几十号人，去看房的其中一员 | 楼盘给到中介公司一般会有7%~10%左右
能分一半就很不错了 |
员工 | 在房地产里面当员工的 | 1. 工作年限优惠（第一年1%~第五年5%）
2. 发OA找区域公司老总拿折扣（员工内部折扣）
3. 内部认筹第一时间蹭到优惠 |
公司老总 | 自己开了公司 | 1. 公司团购优惠在全民营销~中介公司之间，如果公司里面，有很多的员工要买这个项目
2. 你是房地产的供应商，房地产没现金给你，用房抵债 |
不同身份的你，付给开发商的钱其实是一样的：写进合同里面的钱都是一样的
如果有支出没写进合同里面，说明你可能被薅羊毛（付了营销费用、或者交了团购费，反正不合法）
技术总结（这一部分比较重要，会详细点）：
- 不要当自来客大怨种
- 就算去看房也不要留自己的身份证号、手机号，核实没人推荐就是自来客了
- 注意楼盘内摄像头，会有人脸识别（虽然有法规是不允许架摄像头）
- 如果你认识有中介的朋友、亲戚
- 打听下心仪的楼盘价格，能不能返利，返利多少
- 一般不能再申请其它优惠了
- 如果你认识有员工朋友
- 让他帮你盯一下新盘开售前认筹消息
- 让他帮你发邮件申请区域总优惠（如果他的公司有这个政策的话，全民营销也适用）
- 如果你都没有以上朋友
- 靠自己，成为员工、中介，买完房之后跑路
- 全民营销政策
- 明察暗访后，楼盘合适的话找朋友家人推荐你
- 查一下有没有全民营销政策，一般官方小程序都有推荐有奖之类的
- 也可以找业主推荐，业主除了推荐金外，会额外再有一笔物业费
- 自己开一家公司，做大做强，变成供应商，或者在公司开团购
不差钱可以全款买房
一般来说，大家买房都是按揭，这导致房地产开发商回款周期会很慢。一般回款时间，是银行批了用户贷款之后90天后。
所以房地产会很乐意跟有能力全款购买的客户交易，所以也会给到折扣：1~N%。
技术总结：不差钱就全款，不差钱但是担心经济形势、差钱的按揭贷款。
总结
老百姓买新房省钱，其实最大一部分在
人和，其次是 天时，最后是 地利 ，没有最佳实践，只能根据自身的不同情况来做选择，而且还要比价。我曾经见过销售系统里面，最狠的一个买家，在佛山的楼盘，同一天刷了8套。各种折扣下来：全民营销（1%）* 区域总裁折扣（1%）* 集团总裁折扣（1%）* 开盘前认筹（2%）* 营销活动（开盘 + 国庆节3%），然后还叠了不知道什么，反正86.xx折一套，买8套送了接近一套。
那一刻，我总算明白，为什么改数的老哥在振臂高呼：我靠，VIP客户！
相关资料
部分开发商的全民营销的微信小程序名称
- 万科：万科分享家plus
- 时代中国：时代+
- 美的：美的置业云
- 保利：悦家云
其它房地产的话, 搜 `${房地产名称} 全民营销`
大家最近买了房的，也可以看看自己的楼盘、开发商有没有全民营销~